Die Frage, die jeder Eigentümer stellt
Ich bin Makler — und trotzdem sage ich Ihnen ehrlich: Nicht jeder braucht einen Makler. Manche Verkäufe lassen sich gut privat abwickeln. Aber viele eben nicht. Die Frage ist: Wissen Sie, in welche Kategorie Ihre Immobilie fällt?
Lassen Sie mich Ihnen beide Seiten zeigen — die echten Vorteile des Privatverkaufs und die Risiken, über die niemand gerne spricht.
Was Sie beim Privatverkauf sparen
Seit der Gesetzesänderung 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel hälftig. In Baden-Württemberg beträgt die marktübliche Provision 7,14% (inkl. MwSt.), also 3,57% für jede Seite.
Rechenbeispiel Stuttgart:
- Verkaufspreis: 500.000 €
- Ihre Maklerprovision (3,57%): 17.850 €
- Käufer-Provision (3,57%): 17.850 €
Sie sparen also direkt 17.850 Euro. Und Ihr Käufer ebenfalls — was Ihr Objekt für preissensible Käufer attraktiver macht. Auf dem Papier ein klarer Vorteil.
Die versteckten Kosten des Privatverkaufs
Aber hier beginnt die Geschichte, die auf den Immobilienportalen nicht erzählt wird.
1. Wertermittlung ohne Marktkenntnis
Der häufigste Fehler: Eigentümer setzen den Preis falsch an. Zu hoch — und das Objekt steht monatelang. Zu niedrig — und Sie verschenken Zehntausende Euro.
In Stuttgart habe ich 2025 einen Fall erlebt: Ein Eigentümer in Degerloch hatte seine Wohnung für 420.000 Euro inseriert — basierend auf einem Online-Rechner. Nach meiner Analyse lag der reale Marktwert bei 495.000 Euro. Die Differenz: 75.000 Euro. Weit mehr als jede Maklerprovision.
2. Vermarktungskosten und Zeitaufwand
Professionelle Immobilienvermarktung kostet:
- Professionelle Fotografie: 300–800 €
- Exposé-Erstellung: 200–500 €
- Immobilienportale (ImmoScout24, Immowelt): 50–150 € pro Monat
- Grundriss-Aufbereitung: 100–300 €
- Energieausweis (falls nicht vorhanden): 100–500 €
Gesamtkosten: 750–2.250 Euro — plus Ihr persönlicher Zeitaufwand für Anfragen, Besichtigungen, Nachfragen, Preisverhandlungen und Koordination mit Notar und Finanzierungsberatern.
Rechnen Sie mit 80–120 Stunden Arbeit über 3–6 Monate. Wenn Ihre Zeit etwas wert ist, relativiert das die Ersparnis erheblich.
3. Besichtigungstourismus
Ohne Vorqualifizierung kommen viele Interessenten, die sich die Immobilie gar nicht leisten können — oder die nur schauen wollen. Als Makler filtere ich vorab: Finanzierung geklärt? Budget realistisch? Zeitrahmen konkret? Das spart Ihnen Dutzende unnötige Termine.
4. Verhandlung aus der schwachen Position
Käufer kommen heute mit Vergleichsdaten, Finanzierungsberater-Gutachten und Verhandlungsstrategien. Als Eigentümer verhandeln Sie über Ihr Zuhause — emotional, persönlich, verletzlich. Als Makler verhandle ich über eine Immobilie — sachlich, datenbasiert, mit Erfahrung aus hunderten Transaktionen.
Die durchschnittliche Verhandlungsdifferenz zwischen Privatverkauf und maklerbegleitetem Verkauf liegt laut einer Studie des IVD bei 4,2% des Verkaufspreises. Bei 500.000 Euro sind das 21.000 Euro — mehr als die Provision.
Wann der Privatverkauf funktioniert
Seien wir fair: Es gibt Situationen, in denen Sie keinen Makler brauchen.
- Sie haben einen Käufer im Bekanntenkreis und der Preis ist bereits besprochen
- Ihre Immobilie liegt in einer absoluten A-Lage mit extremer Nachfrage (z.B. Halbhöhenlage Stuttgart-West) — hier verkauft sich fast alles von allein
- Sie haben selbst Erfahrung mit Immobilienverkäufen und kennen den lokalen Markt
- Der Zeitdruck ist gering und Sie können es sich leisten, 6–12 Monate zu warten
Wann Sie einen Makler brauchen
- Erstverkauf: Sie haben noch nie eine Immobilie verkauft
- Erbengemeinschaft: Mehrere Parteien, unterschiedliche Interessen, Konflikte
- Scheidung/Trennung: Emotionale Belastung + Zeitdruck = schlechte Verhandlungsposition
- B- und C-Lagen: Hier entscheidet die Vermarktungsstrategie über Wochen oder Monate Standzeit
- Sanierungsbedürftige Objekte: Die richtige Zielgruppe ansprechen (Kapitalanleger, Renovierer) erfordert Erfahrung
- Marktkenntnis fehlt: Wenn Sie nicht wissen, was vergleichbare Objekte in Ihrem Stadtteil erzielen, brauchen Sie Expertise
Die ehrliche Rechnung
Lassen Sie mich die Zahlen für ein typisches Stuttgarter Szenario zusammenfassen:
| Privatverkauf | Mit Makler | |
|---|---|---|
| Verkaufspreis | 480.000 € | 500.000 € (+4,2%) |
| Maklerprovision | 0 € | -17.850 € |
| Vermarktungskosten | -1.500 € | 0 € |
| Zeitaufwand (100h × 40€) | -4.000 € | 0 € |
| Netto-Erlös | 474.500 € | 482.150 € |
Die Differenz: 7.650 Euro zugunsten des Maklerverkaufs — und das bei konservativer Schätzung der Preisdifferenz.
Meine ehrliche Empfehlung
Ich verdiene mein Geld mit Maklerprovisionen — das ist kein Geheimnis. Aber ich sage Ihnen auch: Wenn Sie einen Käufer haben und den Preis kennen, brauchen Sie mich nicht.
Wenn Sie sich aber fragen, ob Ihre Preisvorstellung realistisch ist, wenn Sie keine Lust auf Besichtigungsmarathons haben, oder wenn Sie einfach sichergehen wollen, dass Sie das Maximum herausholen — dann sprechen Sie mit mir.
Eine erste Einschätzung kostet Sie nichts. Und wenn ich Ihnen sage, dass Sie es alleine schaffen, dann meine ich das auch.
Nächster Schritt
Sie überlegen, ob Sie privat verkaufen oder einen Makler beauftragen sollen? Lassen Sie uns in einem kurzen Gespräch klären, was in Ihrer Situation sinnvoller ist — ehrlich und unverbindlich.
Weiterlesen?
Geben Sie Ihre E-Mail-Adresse ein, um den vollständigen Artikel zu lesen — kostenlos und unverbindlich.
